Muchas de las consultas que llegan a Seingenia, buscan resolver dudas ante la necesidad de actuar en sistemas de calefacción central de comunidades de propietarios. Al empezar a dar problemas surge la duda de mantener este tipo de sistema de calefacción central (sala de calderas en comunidad de propietarios) o sustituirlo por sistemas de calefacción individual (con caldera individual en cada vivienda). Para poder resolver esta consulta, vamos a analizar ventajas e inconvenientes de cada solución. De este modo podremos concluir qué solución es la más adecuada.
1. Tipos de Calefacción Central
Antes de nada, debemos distinguir dos tipos de calefacción central. Cuando nos referimos a calefacción central, normalmente estamos hablando de una calefacción central que se encuentra en un edificio con más de 25 años y que ha sido ejecutada en múltiples columnas verticales, tal y como se muestra en la figura, siendo imposible independizar el consumo o los horarios de funcionamiento de calefacción de cada vivienda. Esta es la denominada calefacción central por columnas.
Calefacción central por columnas
Hoy en día las calefacciones centrales no disponen de esta estructura, sino que cada vivienda se encuentra independizada en consumos y horarios. En las Salas de calderas centrales actuales, existe una columna vertical que reparte en los distintos pisos el calor a cada vivienda que demanda calefacción. Además, cada vivienda tiene un contador de energía individual que registra su consumo, pudiendo repartir adecuadamente el consumo total, valorar las pérdidas generales y en definitiva repartir el consumo general entre los diferentes vecinos y establecer la libertad de cada vivienda para decidir su horario de calefacción.
La estructura cambia totalmente, permitiendo que cada vivienda pueda disponer del servicio de calefacción en el momento que lo desee. Simplemente el termostato de cada vivienda deberá accionar la electroválvula y en ese momento comenzará a disfrutar de calefacción. Este sistema es el que se conoce como sistema de calefacción central con consumo individual.
Calefacción central con consumo individual
Además de estas tipologías (central por múltiples columnas y central con anillos), es posible que algún edificio disponga exclusivamente del servicio de calefacción central. Esto significa que cada vivienda ha de generar por su cuenta el Agua Caliente Sanitaria (ACS). Cabe destacar que la incorporación de esa producción de ACS a la sala de calderas central, proporcionará una mejor calidad de servicio y un menor coste.
2. Calefacción con Caldera Individual
La fuerte presión efectuada por las compañías distribuidoras de gas en los últimos años, ha extendido la idea de individualizar, mediante la instalación de una caldera de gas por vivienda para el servicio de calefacción y agua caliente sanitaria. Este hecho ha llevado a la construcción en la época del boom inmobiliario de una gran cantidad de viviendas con esta producción totalmente individualizada.
En edificios existentes con caldera central, la solución de pasar a calderas individuales, en muchas ocasiones, es aceptada como la única alternativa a la situación actual totalmente centralizada, ejecutada mediante múltiples columnas, que provoca el malestar: bien por no estar todo el mundo conforme con los horarios establecidos en la junta de la comunidad, bien las temperaturas de confort no son adecuadas, o bien se presentan problemas de sobre temperatura en pisos bajos, y falta de calor en los pisos altos.
Si bien, aparentemente la idea de la caldera individual parece una solución perfecta, veremos que ni es la solución más eficiente, ni la que mejor confort proporciona, tampoco la que mayor seguridad proporciona, ni por supuesto la más económica.
Para disponer de caldera individual, se requiere previamente del suministro de una red de gas por fachada del edificio, se denomina Instalación Receptora Comunitaria (IRC). A continuación, se deberá instalar el contador de gas (normalmente en la vivienda) y la nueva caldera. Es importante resaltar que las calderas no pueden evacuar a fachada, siendo necesaria la instalación de una chimenea que recoja los gases de las nuevas calderas y los conduzcan hasta la cubierta.
También cabe destacar, la necesidad de redactar un proyecto técnico firmado por técnico competente si se superan los 70 kW entre todas las viviendas, ya que en la mayor parte de los casos se trata de un edificio de 3 o más viviendas. Dicho proyecto deberá justificar los sistemas de calefacción y ACS, su eficiencia, la evacuación de productos de la combustión a cubierta, inertización de depósitos de combustible, y anulación de sala de calderas.
A nivel de obra interior en las viviendas, además de necesitar espacio para contador y caldera, se requiere la ejecución de un “anillo” de tuberías por el interior de la vivienda, de manera que se recojan todos los radiadores de la vivienda y se conecten a la nueva caldera. Esta obra interior suele ser la de mayor impacto visual, ya que en la mayor parte de los casos se realiza mediante dos tubos vistos por la pared.
El resultado finalmente es el de una instalación totalmente individual que tiene como principal ventaja la independencia horaria de funcionamiento. Si analizamos confort, seguridad, eficiencia y ahorro económico.
En cuanto a confort, esta instalación permite disponer de calefacción con un nivel de calidad equiparable al de una calefacción central. Normalmente las calderas que se instalan no se dimensionan por las necesidades de calefacción de la vivienda que no suelen superar los 8 o 9 kW. Sin embargo, las calderas instaladas nunca bajan de 26 -28 kW. Además, dependiendo de la zona geográfica nos debemos ir a calderas de 32 e incluso 35 kW. El motivo de este exceso de potencia es el de poder proporcionar agua caliente sanitaria. Al tratarse de una caldera mural instantánea, cuando abrimos el grifo, esta debe tomar el agua fría de la red y subirla a una temperatura mínima de 50ºC. Esto requiere de una potencia muy elevada que condiciona la caldera a instalar.
A pesar de instalar una caldera de 32 kW, esto no nos garantizará un caudal disponible de agua caliente capaz de dar suministro a dos bañeras a la vez, o un fregadero y ducha al mismo tiempo. El confort de agua caliente no es posible igualarlo al de un sistema de ACS central. Te proporciona idéntico caudal de agua caliente que de agua fría en todo momento.
Con relación a la seguridad, partimos de la idea de que una caldera individual obliga a meter gas al interior del edificio y de la vivienda. En una sala de calderas central, solo existe gas en la sala de calderas en el momento de la demanda de calor. La instalación de gas de cada vivienda se efectúa en tubería de cobre soldada y se comprueba en el momento de la puesta en marcha. Además, es necesario disponer de un contrato de mantenimiento obligatorio, que nos revise la instalación receptora de gas cada año. Esto debería bastar para garantizar la seguridad de nuestra instalación.
El problema cuando existe gas en el interior del edificio, podría surgir de alguna vivienda que no disponga del mantenimiento adecuado, o disponga de aparatos a gas de combustión abierta como las cocinas a gas. En todo caso, hay que recordar que las viviendas no disponen de ningún sistema de detección y corte automático de gas. Una sala de calderas central, previamente a la apertura de válvula de gas, debe verificar que funciona la ventilación, y que no existe fuga de gas mediante detectores de gas. Cuando las calderas paran, no funciona la ventilación, o se detecta gas, automáticamente se corta el gas en el exterior del edificio.
La eficiencia es otro de los motivos por los que la implantación de calderas individuales no es una solución adecuada. Como ya hemos comentado, las calderas deben sobredimensionarse para poder cubrir la demanda de agua caliente. De este modo, una vivienda de unos 90 m2 requiere de calderas de 28 kW aproximadamente. Si suponemos un edificio de 40 viviendas, la potencia total a instalar sería de 28 x 40 viviendas = 1.120 kW. Para este mismo edificio de 40 viviendas, con una sala de calderas central bastaría con un conjunto de dos calderas de 170 kW = 340 kW.
Se observa que en el caso de instalar calderas individuales necesitamos más del triple de potencia que una sala de calderas central.
Pero existen más evidencias en cuanto a la eficiencia, ya que una sala de calderas es más eficiente cuanto mayor número de viviendas alimente. En ocasiones se piensa que las pérdidas que provocan las tuberías son muy elevadas. No obstante, hoy en día, con el aislamiento que se precisa instalar según normativa, es mucho más eficiente una generación central con un transporte bastante largo, que diferentes generadores individuales. En los últimos años hemos proyectado múltiples salas de calderas y en algunas de ellas hemos llegado a proyectar sala de calderas común para varias comunidades de propietarios. El resultado es siempre el mismo: “mayor eficiencia, menos consumo, menores costes de operación y mantenimiento.”
Finalmente, si hablamos de ahorro económico, el gasto de una instalación de gas individual es considerablemente más elevado que el de cualquier instalación central. El motivo viene dado por los siguientes factores:
- Coste de Mantenimiento: El mantenimiento de una caldera individual oscila entre 70 y 130 €/año. Todo depende del nivel de cobertura de ese mantenimiento.
- Coste de Término fijo y alquiler de contador: Al igual que las facturas de electricidad, el gas dispone de un término fijo y unos costes de alquiler de contador. El precio medio mensual de ambos conceptos ronda los 9,25 €/mes.
- Coste del canon de IRC (Instalación Receptora Comunitaria). En muchas ocasiones la empresa distribuidora facilita a la comunidad de propietarios la posibilidad de construir la instalación receptora de gas y asumir su coste, sin coste para la comunidad. La ley permite que esto se realice imputando a cada vecino un canon de IRC durante 20 años que ronda entre 70 y 90 €/año.
- Precio Tarifa del kW de gas: Finalmente el precio del gas, es otro punto donde tampoco la instalación individual tiene ninguna ventaja. Normalmente una instalación de calefacción individual se acoge a la TUR (Tarifa de Último Recurso) TUR 3.2: Para consumos comprendidos entre 5.000 y 50.000 kWh de gas natural al año. El coste del kW en este caso ronda a 0,0450 €/kW. Este precio debe contrastar con el precio al que se acogen las salas de calderas que corresponde a tarifas industriales 3.4 para consumos superiores a 100.000 kWh al año, y que en comparación tienen un precio como mínimo un 15% más baratas.
Ventajas e inconvenientes de la calefacción individual
3. Calefacción Central con Consumo Individual
A la vista de lo expuesto, la solución sería disponer de una calefacción central, incorporándole todo lo bueno de la individual. Es decir, CALEFACCIÓN CENTRAL CON ANILLOS. Esta modalidad permite encender y apagar con total libertad la calefacción, prescindir de introducir gas en el interior del edificio, poder disponer de contador individual de calefacción y ACS, permitiendo conocer el consumo real efectuado por cada vecino.
Esta solución destaca por el elevado nivel de confort, bajo consumo y mínimo coste de operación y mantenimiento. El proceso de adecuación y transformación de una instalación central por columnas a otra en anillos es muy similar a la de las calderas individuales, en cuanto a volumen de obra interior.
Por el contrario, evita el riesgo de disponer de gas en el interior del edificio. Permite un ahorro significativo del consumo y menor gasto en mantenimiento.
4. Conclusiones
Antes de concluir, es importante resaltar que cada edificio debe analizarse y estudiarse de forma individual. Esto es debido a que existen diferentes factores que pueden determinar la solución técnica.
A modo de ejemplo podríamos citar algún caso que hemos tenido:
• Edificio de 20 viviendas con 10 viviendas pertenecientes a una promotora que no paga los gastos comunitarios. Es evidente que la descentralización, es energéticamente ineficiente y económicamente más cara. Sin embargo, en este caso resulta más ventajoso, dado que el impago de 10 viviendas provoca que los otros vecinos asuman los costes e instalación.
• Edificio con 5 viviendas. En este caso al ser pocas viviendas y técnicamente complicadas, el coste de descentralizar resultaba inferior al coste de adecuar la sala.
En definitiva, la adecuación de salas de calderas centrales a salas centrales con consumo individual es la solución idónea. Tanto por eficiencia, por confort, por mayor nivel de seguridad y sobre todo por ahorro económico. Su mayor inconveniente es la necesidad de realizar obra en el interior de las viviendas. La mayor parte de los vecinos suelen retrasar esta medida hasta que la instalación hidráulica provoca fugas continuas.
Desde Seingenia permitimos mantener ambas instalaciones (columnas verticales y nuevos anillos) durante un periodo de tiempo de transición máximo de 2 años. De manera que cada vecino pueda realizar la obra interior con calma, evitando tener que realizar el anillo interior todos los vecinos al mismo tiempo.
